Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон, закон) представляет собой пакет поправок в действующее законодательство, благодаря которым, в первую очередь, значительно упростится оформление в собственность принадлежащих гражданам земельных участков и расположенных на них строений.
Данный закон вступает в силу с 1 сентября 2006 года, за исключением " статьи 6 (о государственной пошлине), которая вступает в силу с 1 января 2007 года.
Несмотря на то, что закон и называют «дачной амнистией» действие его намного шире. Предмет данного закона в первую очередь - упрощение порядка оформления прав на так называемую «бытовую недвижимость». То есть речь идет не только о дачах, но и садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригородах тоже подпадают под действие этого закона.
"Закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности граждан:
а) на земельные участки, предоставленные до введения в действие
Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного и
дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и
индивидуального жилищного строительства;
б) на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для
строительства, реконструкции которых не требуется разрешения на строительство
(например, гаражи), а также на объекты индивидуального жилищного
строительства, создаваемые или созданные на земельном участке,
предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для
ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
1) Государственная регистрация права собственности гражданина на вышеназванные земельные участки будет осуществляться на основании любых выданных ранее документов, устанавливающих либо удостоверяющих данное право. Также регистрация права собственности на землю может быть осуществлена на основании выдаваемой органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Форма выписки будет установлена Федеральной регистрационной службой.
Если земельный участок был предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного)
пользования, этот гражданин вправе без соответствующего решения органа местного самоуправления зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок будет считаться предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Для оформления права собственности на землю необходимо провести межевание и кадастровый учет участка.
Основной проблемой на сегодняшний день является проблема расхождения площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах, с фактической площадью данного участка, выявленной в результате межевания.
Федеральным законом установлено, что при расхождении сведений о площади и границах земельного участка в правоустанавливающем документе с площадью и границами, указанными в кадастровом плане, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут вноситься сведения, указанные в кадастровом плане и полученные по результатам межевания. При этом, превышение фактически используемой площади участка над площадью, которая указана в документах, устанавливающих право на такой участок, допускается. Однако «излишки» земли не должны превышать минимальный размер, установленный в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В этой связи необходимо отметить, что в ряде районов Чувашской Республики такие минимальные размеры не установлены, что может повлечь негативные последствия.
Законом предоставлено право субъектам Российской Федерации на период до 1 января 2010 года устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, что будет способствовать снижению расходов граждан на оформление прав на данные участки.
Закон значительно упростил процедуру предоставления земельных участков: если весь земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен (на любом праве) такому объединению либо организации, при которой было создано данное объединение, у каждого «индивидуального» ^владельца отсутствуют какие-либо документы на его участок. В таких случаях для оформления в собственность участка гражданин самостоятельно готовит описание его границ, удостоверяет это описание в правлении. Затем оба документа - описание и удостоверяющее заключение - представляются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставлениятакого земельного участка. Единственным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.
2) Государственная регистрация права собственности граждан на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых не требуется разрешения на строительство, а также на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) будет осуществляться на основании:
документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества, и содержащих его описание,
правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представление данного документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано).
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, и содержащим описание объекта, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Декларация об объекте составляется самим правообладателем, при этом в нее включаются сведения о адресе (местоположении) объекта, его виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.
До принятия закона документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являлось разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию или в случае, если такой объект являлся объектом незавершенного строительства, - разрешение на строительство.
До 1 января 2010 года единственным документом, подтверждающим факт создания объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительств, для ведения личного подсобного хозяйства, будет являться технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, до указанной даты получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется.
Форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и декларации об объекте недвижимого имущества должны быть разработаны Минэкономразвития России до 1 сентября 2006 года, когда закон
вступит в силу.
3) С 1 января 2007 года за государственную регистрацию права
собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для
ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,
индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства,
либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект
недвижимого имущества устанавливается государственная пошлина в размере
100 рублей. В настоящее время госпошлина за совершение указанных действий
составляет 500 рублей.
4) Необходимо отметить, что в законе уделено особое внимание
деятельности органов, местного самоуправления поселений, городских округов по
оказанию содействия гражданам в подготовке необходимых документов. Для
проведения государственного кадастрового учета земельных участков,
технического учета (инвентаризации), созданных на таких земельных участках
объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них.
При этом прямо указаны способы оказания такого содействия гражданам. В частности, предусмотрено, что органы местного самоуправления поселений, городских округов на основании доверенностей граждан представляют от их имени (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а также получают свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы. То есть впервые на федеральном уровне закреплен, по сути, принцип «одного окна».
Необходимо отметить, что в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверенность на представление заявлений о государственной регистрации и необходимых для ее проведения документов должна быть нотариально удостоверена. Для получения свидетельства о государственной регистрации прав и иных документов представителем правообладателя необходимо также наличие нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия указанного представителя на получение таких документов,
Кроме упрощения оформления права собственности закон содержит еще несколько важных решений в виде поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации и закон о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Во-первых, речь идет о продлении сроков бесплатной приватизации. Срок ее завершения перенесен с 31 декабря 2006 года на 1 марта 2010 года. Это позволит снять социальное напряжение, вызванное тем, что во многих городах, особенно крупных, процесс приватизации жилья сопряжен сегодня с огромными трудностями. Кроме того, перенос сроков был необходим и в связи с недавним решением Конституционного Суда, в соответствии с которым приватизировать можно и социальное жилье, полученное уже после 1 марта 2005 года.
Во-вторых, поправкой в закон о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации отменяется условие о возможности расприватизации жилья только малоимущими гражданами в срок до конца текущего года. Оформить расприватизацию желающим можно будет также до 1 марта 2010 года.
Также закон отменил жесткое требование статьи 14 Жилищного кодекса преобразовать до конца 2006 года жилищные и жилищно-строительные кооперативы в товарищества собственников жилья в случае, когда всеми членами полностью внесены паевые взносы.
Кроме того, закон предусматривает возможность нотариусу представлять
заявление о государственной регистрации и иные необходимые для проведения
такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в
случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения
им иного соответствующего нотариального действия, а также получать
свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для
передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная
регистрация.
Необходимо отметить, что внесенные законом поправки по упрощенному порядку оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества касаются 20 миллионов садовых участков, 16,6 миллионов подсобных хозяйств и 600 тысяч дач, расположенных на территории Российской Федерации, поэтому итоговые результаты дачной амнистии могут серьезно повлиять на настроения в обществе. Именно поэтому к данным вопросам необходимо подходить взвешенно, многократно изучив все возможные последствия, как для отдельного дачника, так и для республики в целом.
Успешная реализация закона во многом зависит от того, насколько слаженно и ответственно будут работать федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти и местного самоуправления. Именно эффективная работа данных органов в тесном взаимодействии друг с другом позволит обеспечить тысячам граждан оформление прав на недвижимость, и, следовательно, позволит гарантировать защиту государством их прав, а также обеспечит выполнение фискальной функции государства и пополнение бюджета.
И.о. руководителя Управления
Федеральной регистрационной службы
по Чувашской Республике Е.Б. Шевлягина